一、 古代中西地理气候的异同导致财产制度的异同

古希腊和中国的春秋战国年代大致重叠，但国情大异。古希腊处于欧洲的最南方，其中一面是土地，环绕的其他三面全部是汪洋，其许多城邦拥具有众多优良港湾；同时希腊的陆地部分却崎岖不平，群山延绵，纵横交错，地势起伏极大，山地多平原少，交通极其不便，尤其是陆运，由于高大山脉的阻隔，导致不同城邦区域的居民流动起来十分困难，这就为城邦的建立奠定基础。希腊少有四通八达的通畅道路，倘若居民想要出门，大多依靠海路。希腊的地形条件也导致耕地稀少，不利于种植业的发展；而该地的气候却极其适合海运的发展。由于希腊属于地中海气候，全年温差较小，气候温暖湿润，降水适中，海面上少有大风大浪，因此海上的航船多可以进行安全出海。古希腊这样独特的自然环境，对日后政治、经济、文化等多方面的发展都将产生深刻的影响，而反观中国，中国国土面积广阔，耕地面积磅礴，与希腊有着极大的差别。中国延绵又广阔的土地，使得中国自古以来容易以一个完整的政权国家而存在，可希腊地区支离破碎的土地也极易导致城邦林立。

古希腊土地以私田为主，凡公民都可以占有私田。而且，他们的土地并不像中国一样辽阔丰饶，但海上交通便利，商业贸易发达。商业恰恰是很难被国家垄断的行业。所以，古希腊人，尤其是雅典人，不像中国公田制下那样依赖权力致富，由此导致雅典人强烈的公民意识和史上特有的雅典民主制。其公民大会、议事会和陪审法庭成为西方民主制的源头。雅典人的权利意识是如此独特，以致人数众多的议事会和陪审员居然是靠抽签产生，这在君主制下简直不可想象。

所以，现代民主为基础的私有权和物权，在古代希腊产生了，在君主制的中国确无法产生。

二、我国城镇化发展与现代化

进入现代社会后，规模化城市的居民绝大多数生活在多层、高层建筑物小区之内，这就使得市民私有权的确立显得非常必要。改革开放之前，我国已经从制度设计上取消了个人私有权。但是随着我国改革开放的春风和社会市场经济要素的活跃发展，中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。依据我国政府机关——国务院统计局官方发布的《新中国成立七十周年经济社会发展成就系列报告》显示：1949年末，在新中国宣布成立之初，具有一定城市人口规模、经济繁荣的城市仅仅只有132个，城市市区的常驻人口为3949万，依据以上数据，统计出当时我国常住人口的城镇化率仅仅只有10.64%，说明我国是处于城市化极低的农耕时代水平。

但在第二个五年计划时期（1958—1965），新中国的城市的仅仅在前期有所发展，到了后期，由于压缩城市人口，使得城镇化不仅仅是发展受阻，而且由于中央政策导致城市化退步紧缩。到1965年，在全国范围内统计：拥有规模性城镇化的城市168个，与1961年相比，规模化城市减少40个，下降了20%，这说明在严重落后的我国，即使规律化发展的城市化也会受到政策的严重影响。所以，国家经济的发展自然而然地受中央政策之影响。

城市化停滞发展：1966年开始的文化大革命，使得我国国民经济长期徘徊不前，相应的城市发展也十分缓慢，城市化进程受阻。

党的十一届三中全会(1979—1991)以来，随着对内改革，对外开放的制度顶层设计的实施，我国城市的建设与发展同国民经济同频进入了生机旺盛期。1979年到1991年年间，全国共新增了规模城市有286个，相当于之前三十年间增加数的4.7倍。到1991年年末，据统计全国城镇人口增加至31203万人，比1978年增长了80.9%，相应地我国城市化率达到了26.94%。

1992年至2008年是城市化稳定发展阶段，中国共产党在十四大上明确提出：作为社会主义的中国要建立社会主义市场经济体制的总目标，基本上规划了我国市场经济体制的基本思路和框架。城市作为区域经济社会发展的中心，其地位和作用得到前所未有的认识和重视。这个阶段的城镇化建设在全国范围内开启了新篇章，城市化与城市市场经济的发展空前活跃。在2008年底，我国规模化的城市总数达到了655个，比1991年增加176个，增长36.7%。2008年全国的城镇常驻人口比1991年增加了90.3%；城镇化率提高到了45.68%。这充分说明：国家经济的发展与国家城镇化发展密切相关，居民的生活水平的提高也与城镇化密切相关。

2008年至2018年是我国经济快速发展的时期，也是我国城镇化快速的发展期，同时我国城镇化率从2008年的46.99%提高至2018年的59.85%。这个阶段是我国经济快速发展是时期，相应地城镇化也得到快速发展。依据城镇化发展的规律，在未来大约十年在时间里，在世界和平发展的世界局势之下，我国城镇化率至少还有10%的比例可以提高。据最新数据统计：截止2022年，中国城镇化率为65.22%，比2021年提高了0.50个百分点。但这个城镇化比例仍然明显低于发达国家城市化率一般80%的比例。这说明我国经济发展、城镇化仍处于发达国家平均水平之下。

三、建筑物区分所有权的概念、特征和行使

1、建筑物区分所有权的概念

2021年《中华人民共和国民法典》正式实施，是我国第一部以法典命名的法律，在新中国的法律体系中居于基础性地位，同时也是中国特色社会主义市场经济的基本法。基本上涵盖了社会生活之全部。其中在《中华人民共和国民法典》——第贰编物权下规定了建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权，与最早的物权原则相比较而言，物权这一权利客体须为独立物，即最早的“一物一物权主义”原则不相符合。但是依据现代社会上城市中一棟建筑物中每户建筑区间之间保持了独立、私密、专享的特征，在此种情形下业主——作为所有权人是可以享有专有空间的所有权的，其每户业主当然是该户建筑区间的所有权人。这说明由于现代社会的发展，最早的“一物一物权主义”原则，可以进行适应时代的合理合情的解读。且实际上业主的建筑物区间具有独立物的特征，是可以适用“一物一物权主义”原则。所以我国立法赋予了业主专有建筑物所有权，并满足专有物权流转交易的市场属性，使得城区居民业主实现了建筑物特定区间所有权的享有、使用、出租、转让、继承、赠与、抵押、质押等权属属性。这就使得城市居民在中国具有了享有不动产所有权的基本民事权利，是我国市场化进程中重要里程碑意义的民事基本制度之一。

共有权是指区划内权利人依照法律、管理规约、业主大会，决定：对区划内已有建筑物内的住房或构筑物等专有部分之外的共同公用部分所享有的所有权人享有的占有、使用和收益的权利。共用部分是附属专有部分而存在的，具有从属性。

2、建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权的客体具有整体性、封闭性。建筑物区分所有权——其本质上是构筑在整体的建筑物上区域所有的所有权集合形式的行使。由于规划区域权利主体众多、复杂、权利行使边界导致建筑物区分所有权的内容具有复杂性、多样性。

建筑物区分所有权包括由专有权、共有权和成员权三个部分。由于规划区域内建筑物区分所有权的本身具有统一性，使得建筑物区分所有权实际上并不是权力的组合，而恰恰是一个独立、统一、整体的权利。由于中国体制问题导致私权主体的不发达，我国土地所有权私权属性一直没有从立法层面予以确立，使得我国自然人财产所有制度不完备，没有最重要的财产私有权保护制度。使得我国城市居民在行使自己专有的私有权的时候，容易肆意侵犯其他相邻权人的权利。但在改革开放后，随着城镇化进程的不断推进，城市中市民最重要的财产——不动产确权制度，对于处理不动产相邻关系人之间的权力边界显得尤为重要。在我国物权法和房地产蓬勃发展下，随着《民法典》的颁布，购房人作为业主，需要享有已购买房屋的所有权的基本权利必须得到保护。

3、建筑物专有权的行使边界

建筑物区分所有权中专有权具有主导性，所有权的权利人拥有了专有权，自然而然地就必然拥有共有权、管理权。业主的住宅专有权是亦边界的，不是无限扩张的权利。如果以自己专有权利干预共有权，是损害不动产相邻关系的。

依据《民法典》的精神规定，业主作为不动产权利人，专有权所有权人进行挖掘土地、建造建筑物、铺设管线、安装设施设备时，不得有危及相邻不动产其他权利人安全的行为。依据《民法典》和善良风俗、民间习惯处理相邻关系的原则，作为不动产的相邻权利人——应当按照公平合理、团结互助、方便生活、睦邻友好的原则，正确处理相邻关系。实际中，我们应该充分发挥处理相邻关系的基本原则：公平合理的原则下，不动产权力人与相邻权人进行友好协商，和谐处理邻里关系，建设和谐社区，最终实现和谐社会的战略目标。